Упадут ли цены на уфимское жильё?

За девять месяцев в республике построено 16 тысяч квартир, это на 12 процентов больше, чем за тот же период прошлого года. Но основной объем жилья по-прежнему приходится на индивидуальных застройщиков.
Стоимость жилой недвижимости в Уфе сейчас близка к своему максимуму и, возможно, в ближайшем будущем квадратные метры станут доступнее. Об этом все чаще говорят и риелторы, и чиновники республиканского госстроя, и представители администрации столицы.

На площадке Форума инвестиций, недвижимости и девелопмента они в очередной раз обсудили перспективы развития рынка.

Мы уже привыкли, что свое жилье стало одной из самых дорогих целей в жизни. Когда оно может быть действительно доступным в теории? Если обратиться к примерам рынка компьютеров и сотовых телефонов, то на старте массовых продаж они тоже имели очень высокие ценники, а сейчас, наверное, большинство представителей так называемого среднего класса имеет по паре «трубок» и хоть какой-то ноутбук.

Метры в цене

Конечно, китайскую электронику с недвижимостью сравнить сложно. Нам гораздо ближе пример с автомобилями. Лет 30 назад квартиры, в том числе и в Уфе, чуть ли не бартером меняли на авто, тогда еще отечественные, советские. «Железные кони» были в дефиците. Сегодня же объявления о продаже дорогих иномарок объясняются трудностями с ипотекой. Загляните на любой интернет-стенд, убедитесь сами. Достать можно любую машину — от банковского неликвида до эксклюзивной модели под заказ из Европы и США. А сколько продлится дефицит жилья?

Цены на квартиры в Уфе увеличились с начала года, по разным оценкам, от 13 до 17 процентов. Такая вот инфляция в «квадрате». Стандартная тридцатидвухметровая однокомнатная квартира в старой пятиэтажке-хрущевке стоит больше двух миллионов рублей. Причем практически в любом районе Уфы — историческом центре, на проспекте Октября, в Зеленой Роще. Кстати, жилье в Сипайлово иногда дороже, чем в центральной части города. Неужели из-за строящегося аквапарка? Понятно, что приведенная выше цифра — лишь цена продавца, но именно она отражает общее настроение рынка.

Более объективно ситуацию позволила оценить прошедшая выставка-ярмарка «Недвижимость. Осень-2012». Собравшиеся на одной площадке представители фирм-застройщиков, банков, госструктур недвусмысленно дали понять, что предложений жилья скоро станет больше, и это отразится на цене.

Пока же средняя стоимость квадратного метра в строящихся домах сложилась на уровне 47 тысяч рублей. В первичном сегменте разброс цен достаточно значителен и варьируется в зависимости не только от расположения, но и от степени готовности домов. Так, Инвестиционно-строительный комитет Уфы предлагает квартиры в микрорайоне Затон Северо-западный по цене от 41 тысячи рублей за «квадрат», в то время как Фонд жилищного строительства оценивает жилье от 47 тысяч на улице Кольцевой до 67 тысяч на улице Заки Валиди. Сдача домов с наиболее привлекательными ценами намечена на конец 2013 — начало 2014 года.

Цены на «вторичку» значительно выше — около 57 тысяч за квадратный метр. Наибольшее значение показателя — для однокомнатных квартир — 60 тысяч рублей, наименьшее — для трехкомнатных — 54,5 тысячи. Среди относительно доступных вариантов остаются Затон и Шакша — около 42 — 44 тысяч рублей за «квадрат». Остальные районы, даже Дема и Черниковка, уверенно прешагнули 50-тысячный порог.

Строительство жилья в Уфе составляет более трети общереспубликанского объема. Отчасти поэтому столичные цены тянут за собой стоимость пригородного жилья и недвижимости в крупных городах республики. Квадратный метр в регионе «плавает» на уровне 30 тысяч рублей.

В связи с этим государство возлагает надежды на несколько действенных мер. Часть из них уже начинает работать, через год-два вступят в практическую фазу и остальные направления. Рассмотрим их подробнее.

Что в год грядущий нам построят?

В начале октября вышло в свет постановление правительства Башкортостана «О субсидировании из бюджета РБ части затрат на уплату процентов по кредитам, полученным в 2012 — 2013 годах гражданами в кредитных организациях на приобретение у застройщиков жилья экономического класса». Суть документа в том, что республика в течение первых пяти лет компенсирует три процента банковской ставки по ипотеке, взятой под жилье так называемого эконом-класса. Документ устанавливает и верхний порог госпомощи — 300 тысяч рублей.

Аналогичная программа действовала и в прошлом году, тогда в ней участвовали 13 банков. Как нам сообщили в госстрое, список банков по очередному ее этапу еще не сформирован. Критерии отнесения к эконом-классу остались прежними, их параметры определяются прошлогодним постановлением правительства и размещены на сайте госстроя.

— Развитие жилищного строительства без ипотеки невозможно. Но существующие условия приобретения жилья по ипотеке продолжают оставаться обременительными для людей, — считает помощник председателя Госкомитета по строительству и архитектуре Рустам Тукаев. — Банки свою прибыль стараются не упустить, и это делает ипотечные программы непривлекательными. Поэтому республика пытается часть проблем решить.

Еще одно направление, разговоры о котором идут достаточно давно, — комплексная застройка территорий. В следующем году в Уфе наконец начнется массовое освоение огромной площадки в районе Демы — Миловки — Романовки — Затона. Иначе этот участок называется Забельем. Предполагается, что за семь лет там появится шесть миллионов квадратных метров жилья. Причем доступного по цене. По площади это практически половина современной Уфы.

Сейчас чиновники прорабатывают механизм госучастия в проведении к площадке инженерных сетей — электричества, газа, воды. Для этого создана компания «Башкирские инженерные сети». Предполагается, что проект будет реализован на принципах государственно-частного партнерства, то есть к бюджетным средствам добавятся деньги инвесторов и банковские средства. Сколько в идеале может стоить такое жилье?

— Реальная себестоимость квартиры с чистовой отделкой без учета инженерных сетей колеблется от 23 до 27 тысяч рублей за квадратный метр, — говорит первый зампредседателя госстроя Николай Гавва. — Планируем удержать итоговую цену в районе 30 тысяч, что сделает для остальных застройщиков невыгодным держать ту цену, которая есть сейчас.

И в самой Уфе точечную застройку постепенно сменяет комплексная. Одна из основных площадок — Глумилино. Кроме того, специалисты отмечают, что большое внимание городские власти будут уделять развитию территорий. Проще говоря, целые кварталы старого жилья будут сноситься для возведения современных домов. Понятно, что в этом плане наиболее привлекателен для строительных фирм центр Уфы.

Не спать!

По большому счету, дефицит жилья в регионе не так уж и велик. Выставка недвижимости представила достаточно много предложений не только в столице, но и по республике в целом. Другой вопрос, насколько платежеспособный спрос отражает реальную потребность в жилье. Здесь проблем пока хватает, что вынуждает население зарабатывать буквально на всем. Так, например, в приобретаемых молодыми семьями квартирах часть комнат нередко сдается в аренду.

Новые микрорайоны, возводимые при участии государства, в принципе, должны улучшить ситуацию. Остается надеяться, что амбициозные планы властей будут реализованы своевременно и в полном объеме. Но в связи с этим возникает целый список других проблем. В частности, необходима хотя бы какая-то проработка социальной и экономической инфраструктуры новых площадок. Иначе мы рискуем получить всего лишь спальный район, и на практике население города столкнется с массой труд-
ностей, например, транспортным коллапсом. Уже сейчас ежедневные потоки людей в центр и обратно перегружают улицы. Что же будет в перспективе?

Еще одна проблема периодически всплывает в обсуждениях — подготовка площадок для новых районов. Неоднократно слышал, что новые комплексы в Деме якобы построены на болоте. Что в этом плане будет с Забельем? Масштабная отсыпка предстоит и по Кустаревскому проекту. А ну как через пару-тройку лет эти комплексы «поплывут»? Или городские власти рассчитывают на продолжение засушливых сезонов? В любом случае подходить к выбору жилья пока нужно максимально тщательно, чтобы в итоге был найден все-таки оптимальный вариант, а не просто лучший из доступных по цене.

КОММЕНТАРИЙ

Евгений Декатов,
заместитель начальника отдела экономического анализа и статистики Национального банка:
— У республиканского бюджета недостаточно средств на освоение всех территорий, предназначенных для комплексной застройки. Привлечь средства можно на условиях государственно-частного партнерства, но, на мой взгляд, нужна комплексная программа, четко прописывающая механизмы взаимодействия. Для всех участников должны быть понятны условия входа и четкие социально значимые результаты.

Банки, в принципе, к сотрудничеству готовы. Они, прежде всего, организации коммерческие, на первом месте у них стоит вопрос прибыльности.





Приоритетные инвестпроекты получат от республики больше миллиарда рублей

— Ну что, пригласим президента на открытие первых мощностей? — подмигнул коллегам генеральный директор ЗАО «Башкирский бройлер» Игорь Данилов, выйдя из правительственного зала. Коллеги только улыбнулись в ответ, не сказав ни «да» ни «нет», почти как в стихотворении Сергея Михалкова. Зато намекнули: давай, мол, сначала все работы завершим. Тем более, что контроля за стартом нового производства теперь прибавится. За государственные бонусы придется отчитаться по полной.

Эти самые государственные бонусы светят нескольким приоритетным инвестпроектам республики. Один из них, пожалуй, наиболее интересный — создание с нуля крупнейшего в России производства куриного яйца и мяса птицы.

Комплекс, строящийся по инициативе «Башкирского бройлера» в Альшеевском районе, будет производить 90 млн яиц и 115 тыс. тонн бройлерного мяса в год. Первая продукция ожидается весной следующего года. Сейчас на площадке идут строительные, а в отдельных корпусах уже и пусконаладочные работы.

— В общей сложности весь комплекс создаст больше трех тысяч рабочих мест, — не без гордости отмечает Игорь Данилов. — Уже на первом этапе, по окончании возведения репродукторов второго порядка по производству инкубационного яйца финального гибрида бройлеров, мы планируем привлечь 420 работников. Вторая часть масштабнее — строительство инкубатория, бройлерных ферм по выращиванию птицы, завода по убою и разделке мяса.

Общий объем инвестиций в проект — около 10 млрд рублей. На этом фоне государственные бонусы, одобренные правительственной комиссией, не кажутся столь значительными. Проект получит налоговые льготы в размере 120 млн рублей. Реализованы они будут в форме освобождения предприятия от налога на имущество. Также за счет бюджетных средств — 560 млн рублей — птицеводческий комплекс обзаведется инженерными сетями и дорожной инфраструктурой. Полностью комплекс будет построен в 2014 году. Срок окупаемости проекта — семь лет. Продукцию птицеводы планируют реализовывать в первую очередь в республике, а также соседних регионах.

По решению правительственной комиссии налоговые льготы получат еще два инвестпроекта — производство энергосберегающего стекла в ОАО «Салаватстекло», а также изготовление металлоконструкций для ТЭС в ОАО «Благовещенский арматурный завод». Как сообщил газете первый заместитель министра экономического развития Башкортостана Александр Марьин, с этими предприятиями были проработаны дополнительные инвестсоглашения. Общая сумма господдержки по налогам на имущество и прибыль составит для первого проекта 97,6, а для второго — 58,3 млн рублей. Ход их реализации будет контролировать министерство промышленности и инновационной политики Башкортостана.

Статус приоритетных получили проекты создания индустриальных парков на базе ОАО «Полиэф» и ОАО «Уфимский машиностроительный завод» (УМЗ). Первый парк — «ХимТерра» — создает управляющая компания ОАО «Корпорация развития Республики Башкортостан». По словам Александра Марьина, обсуждался вопрос увеличения уставного капитала корпорации для реализации проекта — конкретно для выполнения внутренних ремонтных работ и проведения инфраструктуры. Сейчас он составляет 65 млн рублей. Всего на создание индустриального парка требуется 195 млн рублей.

Что касается второго парка, для него необходим выкуп части площадей УМЗ региональным инвестфондом. Основным резидентом парка станет предприятие «ТермоХольц», занимающееся изготовлением быстровозводимых домов. Кроме него, планируется еще семь-восемь резидентов. «ТермоХольц» переедет на площадки парка уже к марту 2013 года.

Цифры

Объем инвестиций в республиканские проекты к концу года достигнет 230 млрд рублей. Такой прогноз регионального минэкономразвития озвучил президент Башкортостана Рустэм Хамитов на заседании правительственной комиссии по поддержке приоритетных инвестпроектов. По итогам первого полугодия этот показатель превысил 80 млрд рублей. Причем динамика его роста составила 22,5 процента по сравнению с аналогичным периодом 2011 года.





Почему аграрии республики опасаются страховать будущий урожай

Башкортостан заинтересован в создании реально действующей системы агрострахования, которая могла бы компенсировать возможный ущерб сельхозпроизводителей региона от неблагоприятных погодно-климатических условий. Сегодня этому препятствуют недоверие между аграриями и страховщиками, низкая платежеспособность обеих (!) сторон, высокий уровень риска в отрасли. Обсудив несколько вариантов решения проблемы, участники президентского совещания согласились, что «крепость штурмом не взять».

А началось все с того, что государство больше не может выделять огромные суммы на компенсацию потерь АПК от засухи. Об этом сообщил президент Башкортостана Рустэм Хамитов. По его словам, только в 2010 году объем господдержки в регионе составил 4,5 млрд рублей при потерях посевов на территории в 1,5 млн га. Нынешний сезон показывает, что поддержка будет также измеряться миллиардами рублей.

— В этом году потери уже превышают 500 тысяч гектаров, — отметил президент, — но оценка ситуации еще продолжается. Мы в этом году недополучим минимум 1 млн 200 тыс. тонн хлеба. Засуха наблюдается в 46 районах республики. В этой ситуации мы будем вынуждены объявить чрезвычайное положение еще в 26 районах.

Развитие АПК в части страхования рисков давно пора переводить в экономическую плоскость, считает Рустэм Хамитов. Во всем развитом мире страхование сельхозпроизводства — норма. Но местные реалии таковы, что ни фермерам, ни страховщикам заниматься этим направлением не интересно. Первые практически уверены, что компании попытаются только заработать на премиях, а страховщики при существующей системе расчета тарифов не хотят браться за «невыгодное» дело — мол, риски слишком высоки и нынешние размеры премий до этого уровня не дотягивают.

Первые шаги по приведению сторон «к общему знаменателю» были сделаны на федеральном уровне. С начала года в стране вступили в силу изменения в законодательстве об агростраховании. В частности, были созданы национальные объединения страховщиков, в которых действуют единые правила и договоры, а также сформирован финансовый резерв на случай банкротства компаний, юридически закреплена процедура независимой агроэкспертизы. Расширен и перечень природных явлений, входящих в список страховых случаев. Но что в итоге?

Судите сами: в этом году в Башкортостане застраховано всего 180 тыс. гектаров, что составляет менее 6 процентов от всех посевных площадей. Договоры страхования заключили только 46 сельхозпроизводителей, несмотря на то, что половина страхового взноса субсидируется республикой. Да и число компаний, работающих в сегменте агрострахования, после засушливых сезонов сократилось с одиннадцати (в 2009 году) до пяти. Кстати, как отметили присутствующие, крупные страхователи на этот рынок идут неохотно. В Башкортостане, например, половина всех застрахованных площадей приходится на ООО «Национальная противопожарная страховая компания», входящее в Национальный союз агростраховщиков. В Башкортостане оно застраховало посевов на 700 млн рублей. При этом в качестве премии компания получила около 60 млн рублей.

По словам представителя компании Мидхата Назмутдинова, сегодня установлены два страховых случая по МТС «Зирганская». По ним с учетом нарушений агротехнологии будет выплачена страховая компенсация на 46 млн рублей. Для сравнения — сумма страховой премии конкретно по МТС «Зирганская» составила 34 млн рублей.

Действительно, отметил заместитель министра сельского хозяйства республики Рамил Нуриахметов, в лучшем случае фермеры получают сумму, сопоставимую с уплаченной страховой премией. Да и ее зачастую приходится «выбивать» через суд (см. материал «Никогда не сдавайтесь», газета «РБ» от 3 августа). Но и при этом есть риск не получить компенсацию от страховщика (ведь не всегда возможно доказать, что то или иное решение было в конкретной ситуации верным). Куда включен этот риск? А работа фермера состоит не в судебных тяжбах — ему просто некогда этим заниматься, даже силами юристов.

К тому же сами аграрии нередко грешат нарушением технологии возделывания культур и сроков посева, экономят на качественных семенах и минеральных удобрениях.

Понятно, что на рынке страхования нужны и доверие, и прозрачность. Но сама отрасль в принципе убыточна. Опыт работы страховых компаний свидетельствует, что новые продукты появляются там, где есть неплохой шанс заработать, — то же ОСАГО.

В случае с АПК страховщики предложили проводить комплексное страхование — не только урожая, но и имущества, риск по которому гораздо ниже. Так якобы получится сформировать тот фонд, из которого будут совершаться выплаты по гибели урожая от сезонного негатива. Пока предложение конкретного отклика не нашло. Как и введение обязательного агрострахования.

Участники совещания сошлись на том, что нужно совершенствовать механизм определения страховых сумм, развивать конкуренцию на рынке агрострахования. Необходимо также повышать финансовую, юридическую грамотность самих сельхозпроизводителей.

Что тут скажешь? Спасение утопающих — дело рук самих утопающих. Аграрии должны стать юристами, финансовыми консультантами, адвокатами. А кто будет выращивать хлеб?